今日は、「大家さん学びの会」が主催する、スペシャルセミナーのお知らせです。
スペシャルと言いながら、ぜんぜんスペシャルじゃないセミナーも多いのですが（笑）、今回のは、本当にスペシャルです。
講師が超有名人だからスペシャル、ということではありません。
今回の講師は、正直、まだまだ無名です。
ですが、講師がシェアしてくれる、ご自身の体験がスペシャルなのです。
さあ、今回のスペシャルセミナーの内容をご覧ください！
▼30億円の借金を20年で返済した厳しい体験から学んだ、様々なノウハウと相続の重要性
※大家さん学びの会正会員の方は、会員専用SNSからお申し込みください。
借金30億円！！！です。
よく、テレビのドキュメント系バラエティで、「どん底からの脱出！」みたいな番組がありますね。
「生活倉庫社長のホームレスからの大逆転」などは、特に有名です。
今回の講師の体験も壮絶です。
なにせ、借金30億円！！！ですから。
不動産投資の借入れのように、まわる借金ならいいですよ。
でも、この借金は、まわらないのです！
それだけでも、目がくらみそうですが、さらに驚きなのが、その借金を返してしまったことです！！！
一般人の常識では、考えられないようなことをしてのけています。
その壮絶な体験の中で得た、
・ビジネスノウハウ
・不動産ノウハウ
・メンタル系ノウハウ
を公開してもらえるのが、今回のスペシャルセミナーです。
講師の杉浦さんは、最近講演活動を始めたばかりですので、彼の体験とノウハウは、まだまだ広まっていません。
まだ世に出回っていない情報を、いち早く学んでいただきたいと思っています。
▼30億円の借金を20年で返済した厳しい体験から学んだ、様々なノウハウと相続の重要性
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また、セミナー終了後には、大家さん学びの会の大忘年会を開催します。
許可を得ていないので、名前は出せませんが、著名な投資家、著者の方々も多数参加されます。
日頃、書籍やセミナー、DVDなどでしか、触れることができない著名人に直接質問をぶつけていただけるチャンスです！
こちらの忘年会にも、ぜひご参加いただきたいと思います。
もちろん、私もスペシャルセミナーと、大忘年会の両方に参加します。
当日は、地方講演の依頼もあったのですが、このセミナーと忘年会に参加するために断りました！！
文字だけでなく、本当にスペシャルなセミナーと忘年会です。
2012年の最後、共に学び、盛り上がりましょう！
▼30億円の借金を20年で返済した厳しい体験から学んだ、様々なノウハウと相続の重要性
※大家さん学びの会正会員の方は、会員専用SNSからお申し込みください。
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日本エコシステムの尾上浩二です。
太陽光発電は、地球温暖化対策等、エコ意識からの設置でスタートしました。
しかし現在は、
・補助金制度
・売電価格が高い
など、国や地方自治体のバックアップによって投資としての需要に切り替わり急速に普及しています。
ただ結果的に悪質な会社も増えてきているんですね。
今回は太陽光発電において、私の思う悪質な会社についてお話しします。
たまに、
「訪問販売だから良くない」
と言われてしまう事があるのですが、一概にそうとは言えません。
太陽光発電は建物だけではなく、周りの環境から影の影響が無いかも確認する必要がありますので、どこかのタイミングでご訪問は必要になるんですね。
そういう点では新築時以外の設置はすべて訪問販売になります。
悪質な会社というのは、嘘をついての営業であったり、 デメリットの説明を行わずに販売してしまう会社の事を言います。
いくつか例を挙げてみます。
１．補助金がまだ充分余っている時期に「補助金が残りわずかです！！」と言う。
→本当に残りわずかな時期なら問題ありませんが、偽って言説明する 場合があります。
２．「明日には補助金が無くなります」
→それを断定的に伝えてはいけないですよね。
３．予測を理由に発電量を偽って、大きく説明する。
→なにかしら根拠があれば良いと思います。 例えば、自身のお客様データをもとに作成している等。
４．一度設置したらメンテナンスが要りません。
等々、販売する為の嘘を耳にすることがあります。
こういう会社には注意が必要です。
また最近では、北西面・北東面への設置も増え始めています。
以前の考え方では 発電効率の下がる北面屋根は設置しない、というのが定説でしたが、現在ではシステム容量を大きくすることでコストメリットを出し、売電を増やすことでトータル的に見て費用対効果を大きくするという考え方に変わってきました。
しかし北面設置のデメリットはまだ残っています。 反射光という言葉を聞かれた事はあるでしょうか？
北面への設置は、隣家への反射光による影響を考慮しての設置必須条件です。
実際、
「日常生活に支障が出た」
として裁判になった例もあります。
買い手側にたち、必要な情報を正確に発信できる会社か見極める事が、とても重要だという事がおわかりいただけると思います。
皆様も信頼できる会社選びをしてみて下さい。
日本エコシステムの尾上浩二です。
専門業者から見た太陽光発電マメ知識の第4弾をお届けします。
今日のテーマ
集合住宅に太陽光発電を設置する方が増えてきています。
そもそも、今までは太陽光発電を設置している物件のほとんどが一戸建て住宅でした。
なぜか？？
理由は、補助金・余剰電力・施工の条件等が比較的、一戸建て住宅に則した内容になっている為です。
国の補助金：10ｋＷ未満が対象です。
市の補助金：多くは一戸建て住宅のみが対象です。（市によっては集合住宅も対象になります）
余剰電力：一番高い42円/ｋＷｈで買取してくれるのは10ｋＷ未満が対象です。
保証内容：メーカーによっては集合住宅へ設置の場合、保証がないケースもあります。
などなど一戸建ての方が検討しやすい条件になっていました。
しかし、近年では集合住宅に太陽光発電設置を設置される方が非常に増えてきています。
その理由は、
設置スペースが広い集合住宅は大きく設置することで、1ｋＷあたりを割安で設置できる ため一戸建て住宅に比べて投資効果が高い
ためです。
さらに、
国の補助金：2010年度から集合住宅も対象になりました。（10ｋＷ未満）
市の補助金：市によっては集合住宅用の補助金が出ています。
余剰電力：10ｋＷ以上の設置でも40円/ｋＷｈで買取してくれます。
保証内容：集合住宅でも保証対象のメーカーが増えてきました。
節税：条件によっては税制優遇も受けられます。
などなど 立地や物件条件によっては設置が出来ない太陽光発電ではありますが、（例えば、周りに高い建物があり、物件が陰になるなど）その狭き門を通りぬけた条件の良い物件をお持ちのオーナー様は設置される方が多いようです。
専門業者から見た太陽光発電マメ知識の第3弾をお届け致します。
先日、太陽光発電の設置を検討されているお客様からこんなご質問を頂きました。
Ｑ1.
「余剰電力の買取単価は、設置した時の単価で10年間固定という事なんだけど、 10年経たない内に単価が下がったりしないのかしら？
最近太陽光発電を設置するお宅が増えているでしょう…。
年金みたいに後から「やっぱり払えません」とならないか心配よ。」
Ａ1.
結論としては大丈夫です。
なぜ大丈夫かご説明しますね。
まず、太陽光発電促進付加金というのを聞かれた事はございますでしょうか？
このフレーズ聞いたことあるような・・・？？という方が多いようです。
文字通り太陽光発電を促進させるための費用として、電気を使用しているすべての人が電力会社に毎月支払っている費用なんです。
次回、電力会社から届く検針票をご覧ください。
よくみると上記フレーズが記載されています。
Ｑ2.
太陽光発電促進付加金は何に使われているの？
Ａ2.
余剰電力(売電)です。
太陽光発電促進付加金は太陽光発電の売電金額に回されています。
逆に言うと、売電の財源は皆様の電気代で賄っているんですね。
Ｑ3.
私達は太陽光発電促進付加金を１ヶ月にいくら位支払っているの？
Ａ3.
現在、一般家庭で10円†100円程度です。
下は計算式です。
太陽光発電促進付加金（円） ＝ 太陽光発電促進付加金単価(今年は0.03円) × 電気使用量(kWh)
例)500kwh(約12000円)使われてるご家庭の場合 0.03 × 500kwh ＝ 15円（太陽光発電促進付加金）
現状は、電気をご使用頂いている皆さまから浅く広く集めていると言えます。
Ｑ4.
今後の太陽光発電促進付加金単価はどうなるの？
Ａ4.
上記単価は毎年４月に見直されます。
前年の売電量に応じて毎年新しい金額が定められます。
つまり設置の増加に比例して太陽光発電促進付加金も高くなるんですね。
また、上記制度は電気使用量が多い方ほど、太陽光発電促進付加金を多く支払う事になります。
東日本大震災や節電ブームにより、これから太陽光発電を設置するお宅が更に増える事を考えれば、太陽光発電促進付加金は今後更に値上がりしていくと思われます。
ここまでの話を聞くと、何だか太陽光発電を設置していないお宅が損をしている様に感じてしまいますね…。
この機会に設置されている方が多いのも納得です。
現在検討されている方は、ぜひ安心して前向きに御検討してみてください。
前回に引き続き、専門業者から見た太陽光発電についてのマメ知識を皆さんにご紹介させて頂きます。
近年、太陽光発電は急速な普及と並行してトラブルも増加しており、メーカー選び以上に 、どこの業者にお願いするか？が非常に重要になってきます。
代表的なトラブルとしては、
「業者を信用して設置したのにシミュレーション通り発電しない」
「売電が毎月10,000円出ると聞いていたのに2,000円しかでてない」
といったものです。
そもそも、発電量の算出結果は、
・メーカー（パネルの素材）
・システム容量
・各地域の日射量
・方角・角度
などによって変わってきます。
また、さまざまな理由で発電にロスが発生します。
・パワーコンディショナによる損失
・電気配線
・太陽光パネルの汚れ
・パネルの温度上昇による損失
・影の影響
などなど、上記から予測した発電量にお客様の電気使用状況を考慮して経済効果を算出します。
現在の制度ですと、太陽光発電で発電した電気は一旦ご家庭に送りこんで、日中使用している電気をまかなった後、余った分を売電に回しています。
皆さまがご存知の通り、電気の単価は買う場合より売る場合の方が約２倍高いので、発電した電気のうち、
「どれくらいを自家消費して、どれくらいが売電できるか？」
によって経済メリットが大きく変わってきます。
以上のことをしっかり考慮した上でシミュレーションを出せる業者が理想的です。
具体的に検討される際は上記の事を担当者に質問してみて下さい。
納得のいく説明が出来る業者は安心です。
]]>伊藤忠グループの日本エコシステムは、20,000棟以上の施工実績を持つ、住宅用太陽光発電システムの販売・施工のリーディングカンパニーです。
弊社は「地域密着、安心・安全施工」をモットーに、太陽光発電に関する情報提供から各種ご相談まで、お客様のご要望に応じて専門スタッフがお応えしております。
また、10年以上の実績をもとにご自宅に最適なメーカーをわかりやすくご提案させて頂いております。
近年環境問題が重要視される中、国から補助金が出るなど、太陽光発電は日々注目を集めています。
東日本大震災の様な未曽有の災害が起き、停電になった場合でも、太陽光発電があれば、自立運転機能により電力を確保出来ますので安心です。
今回のコラムでは、専門業者から見た太陽光発電についてのマメ知識を皆さんにご紹介させて頂きます。
■太陽光発電の普及と業者選びの目安
近年、太陽光発電は普及率の上昇に比例して、施工業者も増えてきています。
太陽光発電の設置を検討している方で、どこの業者に頼むか悩んでいる方いらっしゃいませんか？
そこで、私からの提案として、業者の施工実績を一つの目安にしてはいかがでしょうか？
■施工ID
皆さんは、太陽光発電の施工には『施工ID』が必要だという事をご存じでしたでしょうか？
そもそも『施工ID』が何かと申しますと、一言で言えば、各メーカーが独自に発行している施工の免許です。
太陽光発電システムはメーカーごとに取り付け方法が決まっています。
正しい方法で施工業者に取り付けてもらう為に、メーカーごとに研修を行なっているんですね。
この研修を受けて合格した人に、メーカーが「施工しても大丈夫ですよ」という意味でのIDを発行します。
ちなみに、IDをもった業者もしくは施工者で施工しないとメーカーの10年保証がつきません。
ここでポイントなのは、この『施工ID』とは言わば、運転免許証の様なものです。
例えば免許を持っていても、ゴールドカードで無事故・無違反の人もいれば違反を起こしてしまいブルーカードになってしまう人もいます。
免許さえあれば運転は出来ますが、運転が上手い人、下手な人がいる様に、いくら資格を持っているからと言って、決して安心とは言えないのです。
そこで、業者を選ぶ一つの目安として施工実績を参考にしてみて下さい。
施工実績が多ければ多いほど、ベテランさんも多く、施工の上手な職人さんがそろっています。
太陽光発電における施工トラブルの多くは、施工時に起こる人為的なミスが大きく関係しています。
施工時はもちろんですが、設置後も安心して太陽光発電を使用したいですよね。
太陽光発電の設置を検討されている皆様、ぜひ参考になさって下さい。
●地主さんの土地活用の優先順位（その１）
今回は、地主さんの土地活用の優先順位についてお話します。
よく、土地活用の相談を受けます。
「駐車場で使っている土地があるんだけど、もっと良い土地活用はありませんか？」
と。
このとき、土地活用について考える順序があります。
あなたは、どんな順序があると思いますか？
・どこのハウスメーカーで建てるか？
・相続税がどれくらい節税できるか？
・どんな部屋にしたら満室安定経営できるか？
・どこの銀行からお金を借りるか？
・どの建築士に設計を依頼するか？
いろいろな考え方や順序があると思いますので、ここでは賃貸経営コンサルティングマスターとしての、私の考えをお伝えいたします。
●土地活用を考える５つの順序
早速、５つの順序をいいますと、次のとおりです。
１、現状把握
２、相続対策・事業承継
３、貸宅地・古貸家・古アパートの整理
４、土地活用の収益性
５、社会貢献
●第１に優先すべきは「現状把握」
あたりまえのようですが、現状、どのような資産があって、収入と経費があるのか、把握しないことには始まりません。特に、親がアパート経営をしていて、高齢にともなって、子供が面倒を見るケースです。よくわからないけれど、土地活用して収入が増えて節税できれば万事解決できる、なんて思い込んでしまうのはよろしくありません。
会社経営に例えるなら、会社の赤字の原因が分からないのに、新しい事業に手を出すようなものです。
●第２に優先すべきは「相続対策（事業承継）」
土地活用＝収益の最大化＆費用（税金含む）の最小化と、安易に捉えるだけだと、将来の相続に失敗します。失敗というのは、残された家族が、遺産の分配や納税がスムーズにできずに、経済的にはもちろんのこと、家族愛が崩壊します。遺産争いがテーマのドラマや小説や映画は多くありますが、あれは大げさではありません。現実は、もっとみみっちい（僅かなお金にこだわるケチ臭いさま）争いが多いです。
会社経営に例えるなら、２代目の跡継ぎ争いや、２代目のボンボン社長によって、会社が破滅するようなものです。
●第３に優先すべきは「貸宅地・古貸家・古アパートの整理」
仮に、相続対策が必要ないケース（子が一人で全財産をそのまま受け継ぎ納税の心配もない）でも、この部分は避けては通れません。時間が経つに従って、問題解決できなくなるからです。なぜなら、古くからの借地や貸家は、契約書がなかったり、あっても内容があいまいだったり、しかも相手側も相続していると、これまでの経緯が分からず杓子定規に法律で処理するしかありません。こうなると、借地借家法で守られている借地人や借家人側に対抗するのは容易ではありません。お互いの当事者が存命のうちに、これまでの経緯を踏まえて問題解決に当たりたいのです。
会社経営に例えるなら、古くからいる重役との確執といったところでしょうか。
●第４にやっと「土地活用」
ここでやっと土地活用が出てきます。現状を放置して、相続対策も借地・借家問題を放っておいて、アパートやマンションを新築するのは早計です。なぜなら、新築したことで、相続問題や借地・借家問題が解決できなくなったり、より複雑にこじれてしまったりするからです。ここは、もう、本当に、ハウスメーカーや建設会社の「契約が取れればなんでもいい」という経営方針といいますか、理念（？）といいますか、これらの弊害でしかありません。もっとも、うまい話に乗っかってしまった人にも落ち度はあります。そうはいっても、事業者の持つ情報の質や量およびこれを利用した交渉力にかなうわけもありません。だからこそ、私の大家塾やJ-RECの大家検定のように、賃貸経営を体系的に学べる場が必要ですし、評価されているわけです。
会社経営に例えるなら、新しいビジネスをどう成功させるか考える段階ですね。これは苦しくも楽しい段階です。
●第５に「社会貢献」
社会貢献というと大げさかもしれません。「地元貢献」くらいがちょうど良いかもしれません。土地は個人の私有財ではなく公共財だとする考えがあります。ここを深く触れると国境問題に発展するほど壮大になるので、また別の機会に。もうちょと身近に考えると「地元で困っている人の役に立つことに自分の土地を使ってもらえるといいな」というものです。ここを優先しすぎて、相続対策、借地・借家問題、収益性を無視すると、単なるボランティアになってしまいます。
会社経営も同じですよね。「儲かりさえすれば何でもいい」これでは、社会から受け入れられることはありませんから、長く繁栄を続けていくことはできないでしょう。
●大切なのは「専門家の適材適所」と「全体のまとめ力」
土地活用と一口に言っても、下層にある課題に配慮しないと、収益性も社会貢献も無駄になってしまうのです。
これが分かることで、いきなりハウスメーカーや建設会社に相談したところで、相続対策や借地・借家問題は配慮してくれずに、こうした面倒なところをすっ飛ばして建築請負契約を締結させようとする魂胆が丸見えになります。
また、税理士や会計士では、相続対策はまだしも、借地・借家問題や建設関係に不安が残ります。ただ、最初の入り口としては悪くはありません。
ほかには、借地・借家の問題解決の専門家もいます。今度は相続対策や建設関係に不安が残りますね。
いかがでしょうか。
今回のまとめ的なものが見えてきましたか。
そうです。
それぞれの段階で適切な専門家がいます。彼らにうまく働いてもらうためには順序が大切なのです。また、その全体をまとめて、大きな問題解決や目標からずれないように、適時まとめていくことも必要です。こればっかりは、地主であるあなた自身が担うしかありません。この大きな役割を担うためにも、私の大家塾やJ-RECの大家検定で実務知識を学んでいただきたいと思います。
次回は、それぞれの段階について、より詳しく見ていきたいと思います。どうぞ、お楽しみに！