持っている物件が古くなると、家賃が下落していくので、利回りは下がると思いますよね。

例えば、1億円で買った物件の家賃収入が1千万円なら、表面利回り10％です。

でもこれが10年経って、家賃収入が900万円になれば、表面利回りは9％になります。

でも、買う側見ると、物件が古くなれば、利回りを上げてほしいものです。

なぜなら、家賃収入1千万円の物件を、今なら1億円で買えるとしても、
10年後なら、建物も古くなっているので、1億円よりも安く買いたいと思うからです。

家賃収入が同じで、10年後の価格が9千万円なら利回りは11％になりますからね。

だから、買う側からすれば、物件が古くなれば利回りは上げてほしい。

逆に売る側からすれば、物件が古くなれば、
物件価格を下げなければならないということになるんですね。