親の不動産を（負債ではなく）お宝に変える方法とは？実体験から学べる大家さんのための大家さんによる相続勉強会

私は現在、7棟のアパート・マンション、
区分所有8戸、戸建て3戸の合計65世帯を所有し、
資産総額6億4,000万円、
年収6,100万円を達成しています。

さらに、アメリカ、カナダ、フィリピン、タイなど
海外不動産にも投資しています。

しかし、こうした状態になる前、
私自身、かつて義父から託された不動産を見て、
言葉を失いました。

10室のアパートで3室しか入っておらず、うち2室が滞納。
貸地の地代は45年以上前から値上げされず、契約更新も無し。

固定資産税は5年以上滞納し、
一部の不動産は差し押さえになっていました。

当時の私は会社員として
小規模な賃貸経営の経験はあったものの、
託された物件の状態は
あまりにも酷く、手に負えない状況でした。

誰でも自分の家族を幸せにしたいと願っています。

しかし、相続した不動産を適切に管理できなければ、
あなたの大切な家族に多大な迷惑をかけることになるのです。

• 毎日のように空室や修繕の心配で眠れない夜が続く
• 家族との会話が減り、冷たい視線を感じるようになる
• 子供の教育費を削らざるを得なくなる
• あなたのストレスが高まり、家庭内の雰囲気が悪化する
• 配偶者が「こんなはずじゃなかった」と涙する

よく聞く話として、
親から相続した不動産の管理に失敗し、
毎月50万円もの赤字を抱え込み、
ついには離婚にまで発展してしまう、なんてこともあります。

彼は今、一人暮らしのアパートで
「あの時、正しい知識があれば…」と後悔の日々を送っています。

親が亡くなった時、
「不動産を相続する」というのは、
実はとても過酷な試練です。

悲しみに暮れる間もなく、
突然大きな責任を背負わされるのです。

私が義父の不動産を引き継いだ時、
その経営状態は火の車でした。

• 入居者からのクレームが絶えない
• 建物の老朽化が進み、修繕費用が想定外にかさむ
• 固定資産税の滞納で差し押さえ
• 借地人とのトラブルが発生

私は会社員としての仕事をこなしながら、
この状況を何とかしようと奔走しました。

しかし、知識も人脈もなく、すべてが暗中模索でした。

夜中に突然の水漏れで呼び出されることもあり、
家族との時間も犠牲にせざるを得ませんでした。

妻からは
「いつまでこの生活が続くの？」
という言葉も。

このプロジェクトの完了には十数年もの歳月がかかりました。

親から不動産を相続することは、
心の準備もなく
「明日から会社の社長をやってください」
と言われるようなものです。

• キャッシュフローの管理
• スタッフ（業者）の選定
• クレーム対応
• 資金調達
• 税務処理
• 空室対策

これらすべてを一人で、突然任されるのです。

1997年当時の私には、
経験も知識も人脈も不足していました。

しかし、
今あるような知識・経験と人脈（チーム）があれば、
3〜5年で完了できていたと確信しています。

相続した不動産は
「家族の幸せ」か「家庭崩壊」の
分かれ道

相続した不動産は、適切に管理すれば
家族を豊かにする貴重な資産になります。

しかし、知識がなければ、
あなたと家族の人生を狂わせる重荷になるのです。

• 毎月の安定収入を家族にもたらすか、
  借金返済に追われるか
• 子供の教育資金の確保か、
  教育費削減を強いられるか
• 将来への安心感か、
  不安と焦りに苛まれるか
• 家族からの尊敬と感謝か、
  非難と不満か

その分かれ道は、
準備と知識にかかっています。

知っていましたか？

相続が発生する前に十分な対策が出来ていれば、
それが後々、大きな資産になります。
そのままではお金を生まない負の資産も、上手く整理整頓をしていけば、
よりお金を生むプラスの資産を作る事が出来ます。

銀行は融資を審査をする際、
お金を生むプラスの資産かどうかを見ています。
言い換えれば、財務諸表（PL, BS, CF）を見て判断します。
学生時代の成績表や、会社での評価は全く関係ありません。

• 安定した経営（常に空室がゼロに近い）
• 返済に滞りは無いか？
• 納税はしているか？
• 現預金が積み上がっているか

これらを適切に管理し、健全経営の実績を作れば、
将来、あなたや家族が更にプラスの資産を増やしていきたいと
考えたとき、
銀行は喜んであなたにお金を貸してくれるでしょう。

ある会員さんは、
相続事前対策をした上で、相続後も健全に経営したことで、

更にプラスの資産を購入する際に
他の申込者より1%も低い金利で融資を受けられました。

これだけで、
仮に1億円の物件を2％→1%の低い金利で30年で融資を受けた場合、
10年で約600万円の手取収入が変わってきます。

逆に、相続物件の経営に失敗すると、
将来の融資は極めて困難になります。

ある方は、相続したマンションの経営に失敗した結果、
「ブラックリスト」に載ってしまい、
10年経った今でも新規融資を受けられないそうです。

親の不動産相続を成功させるために
必要なものは、たった2つだけです。

①利害関係抜きの正しいタイムリーな知識
②相続経験のある大家さんとの横のつながり

不動産営業マンやコンサルタントは、
時にあなたの利益よりも自分の利益を優先します。

また、本やネットの情報は古かったり、
あなたの状況に合っていなかったりすることも…

真に必要なのは、
今この瞬間に有効な正確な情報と、
すでに相続を乗り越えた大家さんの知恵なのです。

私が義父の不動産を引き継いだとき、
思わず口にしたのが、
「もっと早く教えてくれれば…」
でした。

30代前半、会社員としても多忙な日々の中、
不動産の整理整頓に追われ、
精神的・肉体的に病んでしまった時期もありました。

• 家族との会話が減り、家にいても心ここにあらずの状態
• 深夜までの作業で健康を害した
• ストレスで眠れない日々
• 貯金を切り崩して修繕費用に充てる日々

特に、今の日本の状況では予期せぬ出来事が
いつ起きるかわかりません。

1日でも早く準備することで、、
あなたとあなたの家族は、
私のような苦労から解放されるのです。

大家さん学びの会の知識で、
相続事前対策に成功した方の事例

• サブリース契約を解約する事で、一時は全空になったが、現在は満室になり手取り収入が増えた
• 郊外の物件は売却し、都市部に新たに物件を購入。満室経営が楽になり、資産価値も上がった
• 未接道の土地に隣地と土地を交換し4m道路を入れた事により自宅とアパート2棟建築することが出来た。土地の資産価値も上がる
• 商店街に接した好立地の店舗兼自宅を解体し、新たに貸店舗兼アパートを建て新たなキャッシュフローを生み出す事に成功
• 弟の共有名義のアパートの権利を買い取り、100％の所有権にした事で、それを元手に新しいアパートを融資を受けて購入

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ベテラン大家さんの意見が
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全く面倒を見てもらえず、
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また、物件斡旋を主目的としていないので、
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メンバー参加費

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不動産相続の準備は、
早ければ早いほど有利です。
準備なしに相続すると…

私は自分自身の経験から、
「もっと早く準備していれば…」と
何度も思いました。

この後悔をあなたには、
絶対にして欲しくありません。

不動産相続を成功させるためには、
事前の準備と知識が9割を占めます。

準備を進めるのは早ければ早いほどいいです。

利害関係者ではない
不動産投資・賃貸経営の成功者からの
アドバイスを受けることが
必要不可欠です。

あなたの親から受け継ぐ不動産が、
家族に「幸せ」をもたらすか
「苦しみ」をもたらすか—
その選択はあなた次第です。

実際、義理の父親から受け継いだ
不動産がきっかけで、
私自身も不動産投資・賃貸経営で素人の状態から
資産形成ができるまでになりました。

ぜひ、その一歩を一緒に踏み出しましょう。

あなたと、そしてあなたの
大切な家族の幸せを守る
お手伝いができることを
楽しみにしています。

大家さん学びの会
代表　水澤健一