物件が古くなると、期待利回りはどうなる？

僕が作った、物件診断ソフト「REITISS（リーティス）」。

利用者の方から次のような感想を頂いています。

「詳細なデータを元にシミュレーションできるのが優れていると感じ
た。実際の保有物件を入力してみたところ現実のキャッシュフロー
と近い数字が出たので驚いた。」

「良い物件だと思って入力しても、客観的な判定で厳しい評価も有り、
大変参考になります。」

「各指標が点数化され、改善点も示してくれるので参考になった。ま
た売却を視野に入れた出口戦略も立てやすい。」

「さすが現役の税理士がつくられたシミュレートシステムだと感じました。」

「不動産投資専門税理士の叶先生の作成されたソフトですのでどんな
ものか、楽しみにしておりました。
自己所有している物件でシミュレートしてみましたが、なかなか７０点以上の
評価が出ませんでした。
物件選定の基準のひとつにするとよいと思いました。
また、銀行へ融資打診する際に提出書類として添付すると効果的だ
と思いました。」

「各入力項目のビデオによる説明があって入力がやりやすいところが
今までのソフトとは違います。
シミュレーション結果の各項目が点数化され、コメントも表示され
るので、投資判断が非常に効率的にできると感じました。」

また、過去に次のような質問がありました。

■質問

「売却時の利回りを何年か後に設定しますが、その時点以前、以後の
利回りが逆のような気がするのですが。」

■回答

REITISS（リーティス）では、売却したい年の表面利回りを設定して、
○年後に○○円で売却した場合の業績を出すことができます。

例えば、家賃下落も加味した、10年後の家賃収入が年間500万円。
その物件を、10年後に表面利回り１０％で売却したとすると、
売却価格は5,000万円になります。

家賃年収500万円÷表面利回り１０％＝売却価格5,000万円

また、REITISS（リーティス）では、表面利回りの部分を、
「想定売却利回り年変化率」という項目で、変動させることができます。

先ほどの物件で「想定売却利回り年変化率」を「０．１％」と設定すると、
11年後には、表面利回り１０．１％、
12年後には、表面利回り１０．２％、
13年後には、表面利回り１０．３％、
という形で、売却価格を計算しています。

築年数が古くなるほど、その物件を買いたい投資家が期待する表面利回りは、
高くなっていくということです。

逆に、築年数が浅くなるほど、期待される表面利回りは低くなっていきます。

REITISS（リーティス）では、表面利回りに傾斜をつける方法の他に、
売却価格自体にも、傾斜をつけることもできるんですよ。