更新料問題をプラスにして満室安定経営を実現する３つの方法

こんにちは。東京大家塾の大友哲哉です。
7月15日に更新料問題について
最高裁が有効との判断を下しました。
この判決について、大いに喜んでいる方もいますし、
快く思っていない方もいます。
喜んでいるのは大家さんや業界関係者なのですが、
入居者さん側は快く思っていないことを、
真摯に受け止める必要があります。
そこで、このコラムでは、更新料問題を整理して考えることと、
今後、満室安定経営の実現に向けて、更新料をどのように扱っていくか、
３つの方法をご紹介いたします。
動画による解説もありますので、併せてご覧下さいませ。
http://www.youtube.com/watch?v=kLtavsffGpA
●更新料を否定するなら定期借家契約で！
まず最初に、更新料問題について、私の考えをお伝えします。
私の考えは、更新料は有効だとしても、
入居者に更新料を請求しないことです。
ただし、更新料なしとすると、
普通借家契約の法定更新制度とのバランスが悪くなります。
そこで定期借家契約とするのです。
なお、更新料の有効無効と、
更新事務手数料は別問題です。
実際に事務手続きが必要な以上、
その経費負担は必要です。
その経費は数万円程度で、
貸主借主折半とするのが良いと考えています。
●もはや借り手市場の流れは止められない！
なぜ、私が、このような考えになったのか、
その理由をご説明いたします。
まずは更新料なしとする理由は簡単です。
それは、入居者さんの反感を買うからです。
入居者さんの反感を買うと、
入居一時金の少ない物件が増えていますので、
簡単に引越しされてしまいます。
空室になると、新規募集に必要な経費と、
その間、空室期間ずっと家賃が入ってきません。
この機会損失を考えると
更新料を請求しないことによる損失のほうが
はるかに少ないのです。
更新料なしとして、長く住みつづけてもらうほうが、
大家さんにとってはメリットが大きいものです。
しかし、不良入居者を退去させるのが困難な、
普通借家制度を続けていくことは疑問です。
そこで定期借家契約なのです。
ただし、このときに再契約手数料を
１ヵ月分として、
しかも入居者負担としては、
更新料と同じように入居者から反感を買ってしまいます。
そこで、事務経費手数料として数万円を、
貸主借主折半とします。
契約は借主借主双方ものなので、
その費用負担も折半するのが公平です。
とはいうものの、定期借家制度を導入しづらいこともあるでしょう。
そこで、普通借家契約で更新するときの方法として、
３つご紹介します。
一つ目は、あくまでも更新料を請求すること
二つ目は、更新料なしとして継続入居を優先すること
三つ目は、更新料を払うか払わないか選択してもらうこと
それぞれのポイントを解説していきます。
●更新料問題をプラスにして満室安定経営を実現する３つの方法
Ａ案：あくまでも更新料を請求する（強気）
この案を採用できるのは限られた大家さんです。
今の家賃より物件の価値が上で、
空室が出ても１ヶ月もしないで、
次の入居者が見つかるという物件の大家さんです。
あくまで更新料を請求するという強気の選択肢を取れます。
ただ、入居者側は更新料には不満を持っていますので、
更新料を建物や設備に再投資したり、
より入居者さんの利便向上のための
サービス向上に投資する心がけをするようにしてください。
Ｂ案：更新料を請求しないで継続入居を優先させる（弱気）
供給過剰のエリアでは、どうしても貸し手側としては
立場が弱いものです。
そこで、早い段階で更新料は不要だと連絡して、
継続入居してもらえるように誘導します。
ただし、更新事務手数料を１〜２万円程度は、
負担してもらいましょう。
事務手続きが発生する以上、何かしらの費用負担は必要です。
このときに、貸し手側も費用の一部を負担している旨を伝えると
公平感があるので
法定更新とすることを主張するのを防げるでしょう。
Ｃ案：更新料の有無を選択させる
更新の案内のときに、更新料を払う・払わないを
入居者に選択してもらうことです。
更新料を払う場合に、何かしらのメリットを提示できると良いでしょう。
例えば、家賃をちょっと下げたり、設備を更新したりといったものです。
更新料を払わない場合は、何かしらのデメリットを提示します。
例えば、家賃を下げないと提示します。
これで家賃減額交渉を、先に封じられます。
逆に家賃を上げるのもあるでしょう。
家賃を増減するときは、今の物件の価値と家賃の比較検討が必要です。
●まとめ
いかがでしたでしょうか。
更新料有効の判決は業界関係者としては喜ばしいことです。
もし、無効となれば、
過去に遡って更新料の返還請求訴訟が
乱立することが予想されたからです。
でも、私の意見としては、更新料は請求しないで、
定期借家契約に切り替えていくことです。
とはいうものの定期借家はちょっと・・・
というときに、
更新するときの３つの方法を解説しました。
一つ目はあくまで請求すること。
二つ目は、更新料なしとすること。
三つ目は、更新料払う・払わないを選択してもらうこと、でした。
払うのか・払わないのかの選択を相手に委ねて、
それぞれメリット・デメリットを提示することで、
お互いにとって良い結果になるようにすることです。
バランスの取れた方法ではないでしょうか。
最後に、中には更新料は払わない、家賃も減額しろ、
という横暴な入居者さんもいるかもしれません。
そのときは、法定更新となりますが、
法定更新は期限のない賃貸借契約となります。
期限のない契約となることから、
解約予告の特約、一般的には1ヶ月前だと思います、
この特約が無効となる判例が出ています。
つまり、民法の原則に戻り、
入居者は３ヶ月前に退去予告をしなければならなくなります。
この情報は法定更新を望む入居者へのカウンターに使えます。
今後は、定期借家契約が賃貸借契約の基本となります。
大家さんも勉強が必要ですが、それ以上に業者側も勉強が必要です。
賃貸経営のパートナー選びの一つとして、
定期借家契約が出来る業者であることを重要なポイントになります。
ではまた次回！